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保障房建设加速 不提“调控房价”

日前闭幕的中央经济工作会议提出了明年经济工作的六大任务,其中各界关注的住房问题被放在第五大任务“着力做好保障和改善民生工作”之中。会议强调,要努力解决好住房问题,探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。

专家认为,这一表述并未明确提及“调控房价”,而是更多从增加保障房与住宅用地供给着手,体现出中央对于房价问题思路的转变。未来调控基调仍会存在,但会更多使用市场化而非行政化的手段,而保障房建设加速,也将有助于解决农民转化为市民后的居住问题,为城镇化消除“后顾之忧”。

提法变化

近年首次未谈“调控房价”

房价始终是老百姓最关心的经济问题之一。

12月18日,国家统计局公布的2013年11月的统计数据显示,70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)11月价格,环比、同比下降的城市仅有温州(楼盘)1个,大多数城市房价仍然处于上涨状态。

尽管房价上涨的状况没有太大改变,但有关于楼市调控的定调却悄然发生了转变。梳理近年来中央经济工作会议内容发现,自2008年开始,中央经济工作会议均涉及商品房内容,其中2011年中央经济工作会议提出“坚持调控不动摇,促使房价合理回归”,2012年提出“继续坚持房地产调控政策不动摇”。而今年相关提法并未明确表示要“调控”房地产市场,只是强调需要“解决好住房问题”。

“过去几年,房地产调控虽然有诸多成效,但因为屡调屡涨的结果,也受到诟病。”中房协副会长朱中一认为,“不谈调控房价是一种进步”。他表示,商品房价格过快上涨的原因是综合性的,但调控指标过于落在房价上,调控政策过于侧重行政手段,实际操作过于一刀切,显然已不符合实际。

未来趋势

“双轨制”解决城镇化问题

目前来看,新一届中央领导集体解决住房问题的思路,是“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控。

按计划,“十二五”期间我国将开工建设3600万套保障房,前三年已经完成了目标任务的2/3。

与此同时,与中央经济工作会议同期举行的中央城镇化工作会议,也被外界普遍联系到一起来解读。在推进的城镇化六大主要任务,提高城镇建设用地利用效率,减少工业用地适当增加生活用地,有序推进农村转移人口市民化,深入实施城镇棚户区改造等提法也都与中央经济工作会议的主要任务有着重要关联。

“新型城镇化规划出台,城乡二元结构势必会逐渐破除,在这个过程中,农民转化为市民势在必然。”同策咨询研究部总监认为,一方面各地住房保障计划如切实做到,可以保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题;另一方面,既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长作用,但也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化门槛再度提高,“现阶段仍然坚持调控,其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫”。

关系处理

调控仍在,手段更市场化

“尽管本次会议中淡化了房价的调控,但调控的基调依然存在。”张宏伟说。

中央经济工作会议指出,特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率。张宏伟认为,从会议精神来看,无论是通过调整供地结构,提高住宅用地比例,还是通过提高土地容积率,仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市的市场供求关系,调控市场化的特征比较明显。而针对不同城市,未来也不会沿用过去中央统一调控号令,而是更强调地方政府调控的自主性。

值得注意的是,尽管从方向上更重视通过市场机制来调控楼市,但一方面原有的行政调控手段的退出需要时间;另一方面当市场机制尚未完善的情况下,过渡期一些行政调控手段不会也不能立即取消。中国房地产学会副会长陈国强表示,不过多地提房价调控,不等于不进行房地产调控,只是更强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。

对于如何把握政府在楼市调控中角色的问题,党的十八大提出处理好政府和市场的关系,一方面是更加重视市场的作用减少行政干预,另一方面也还是要用好政府这只手。上述业内人士表示,看待行政性调控手段也要客观,行政手段只要用的好,也能发挥关键作用。

南粤回响

穗今年住宅地供应量比前5年年均增超20%

加大保障房建设供应,特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率,中央经济工作会议的一系列新提法、新思路正在广东转化为实实在在的行动。

临近年底,广州(楼盘)首批公租房推出箭在弦上。广州市住房保障办相关负责人告诉记者,广州首批公租房具体方案正在制订之中,第一批预计在2014年5月左右入住,其他批次要根据房源工程进度情况陆续安排入住。按照2013年广州计划供应保障房房源情况先容,广州在建公租房数量超过4万套,1.2万套公租房最快可在明年竣工。

记者了解到,广州的住宅用地供应量大幅增加,今年1—10月,全市共供应住宅用地6平方公里,同比增加190%。广州市国土房管局表示,力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上,2014年全市住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

而据广东省住建厅相关负责人透露,截至10月底,全省新开工建设保障性安居工程86664套,新增发放租赁补贴9026户,基本建成保障性住房135746套,分别占省年度任务的110.6%、179.5%、117.2%,预计将全面超额完成目标任务。

“广东正在构建商品住房、限价(安居型)商品住房、公共租赁住房等住房类型为主体的多层次住房供应体系,保障各收入阶层居民住有所居。”该负责人说,其中住房保障体系以公共租赁住房为主体,并逐步扩大住房保障范围。通过直接供应公共租赁住房、提供租赁补贴等方式解决低收入住房困难家庭基本住房需求、新进入及新参加工作城市人员过渡住房需求,住房保障覆盖面逐步提高到20%。

未来,广东还将通过金融税收等经济手段,鼓励第一套住房消费,调控多套住房消费,促进房地产市场平稳健康发展和房价收入比合理回归。中高收入、高收入阶层住房完全由市场供应。政府通过政策鼓励开发商建设中小套型、中低价位限价商品住房,向符合条件的中等收入阶层销售。

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